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CONTATO COM O DEPARTAMENTO DE ITBI

Telefone: 2200-0475 - Opção 2         
E-mail: itbi@saoleopoldo.rs.gov.br  

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos)
Tem como fato gerador a transmissão, por ato oneroso, de bens imóveis, excluindo-se a sucessão (causa mortis).

Em termos de legislação ordinária, o ITBI, sendo da competência dos Municípios, tem legislação própria para cada um deles, O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos - ITBI, é previsto na Constituição Federal/1988, no artigo 156, inciso II, no Código Tributário Nacional - CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966) em seus artigos 35 a 42 e no Códito Tributário Municipal - CTM (Lei 5047/2001) em seus artigos 81 a 92. A alíquota é de 0,5% para o SFH e de 2% para o valor restante. A base de cálculo é o  valor venal do imóvel.

O quê são considerados bens imóveis para fins de incidência do ITBI? 

Conforme artigo 85 da Lei Municipal 5047/2002: 
I - o solo com sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais, compreendendo as árvores e os frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo;
II - tudo quanto o homem incorporar permanentemente ao solo, como as construções e a semente lançada à terra, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano.

Quem é o contribuinte do ITBI?

Conforme artigo 86 da Lei Municipal 5047/2001:
I - nas cessões de direito, o cedente;
II - na permuta, cada um dos permutantes em relação ao imóvel ou ao direito adquirido;
III - nas demais transmissões, o adquirente do imóvel ou do direito transmitido.

Como é calculado o ITBI? 

O ITBI (Imposto de transmissão de Bens e Imóveis) é calculado com base no valor de mercado do imóvel transacionado multiplicado pela alíquota de incidência correspondente, podendo ser não-incidente o imposto caso enquadre no fato gerador de não-incidência.
Em São Leopoldo este imposto esta legalmente amparado pela Lei Municipal 5047/2001, entre os artigos 81 a 92-a.

Qual a base de cálculo?  

É o valor venal do imóvel (considera-se valor venal para esse imposto o valor de mercado desse imóvel ou seja o valor que poderia ser comercializado em uma livre negociação em condições normais de mercado)
Fundamentação:  art. 87 da Lei Municipal 5047/2001.

Como é realizada a pesquisa do valor de mercado? 

• Através de pesquisas em sites de imóveis ofertados;
• De guias anteriormente transacionadas no próprio empreendimento;
• Valor de metro quadrado da região;
• Método comparativo de mercado.
• Banco de dados.
• Fundamentação: art.89 da Lei Municipal 5047/2001.

Quando o ITBI é incidente?

Quando o fato gerador enquadrar nas hipóteses do art. 81 da Lei Municipal 5047/2001.

Quando o ITBI é não-incidente? 

Quando o fato gerador enquadrar nas hipóteses do art. 82 da Lei Municipal 5047/2001.

Qual a alíquota do ITBI no Município? 

A alíquota é 0,5% nos casos da parte do valor ser financiada pelo SFH (sistema financeiro de habitação) pelo uso do FGTS e subsidio de governo;
Alíquota de 2% nos demais casos.
Fundamentação: art. 91 da Lei Municipal 5047/2001.

Como gerar a guia de ITBI?

Para fazer você mesmo a guia do ITBI, precisará de inscrição e chave de acesso (mesmo cadastro de IPTU e ISSQN). 
Para solicitar o cadastro (caso ainda não possua), mandar e-mail para servicos@saoleopoldo.rs.gov.br pedindo chave de acesso para fazer guia de ITBI. 
Anexar documento com foto (RG ou CNH) e comprovante de residência atualizado (não precisa ser do imóvel que esta comprando). 
OBS: Qualquer pessoa pode fazer o cadastro, não sendo necessário que seja o respectivo comprador; 
Chave de acesso pode ser usada para demais casos subsequentes. 
Após fazer o cadastro, entrar no site da prefeitura de São Leopoldo, na página do ITBI: 

Local para preenchimento e geração da Guia:

• Acessar diretamente esse Link ou, pelo site da Prefeitura de São Leopoldo (www.saoleopoldo.rs.gov.br) – Serviços> serviços cidadão> Finanças e certificações> ITBI> Guia ITBI: Entrar no Guia IBTI, colocar a chave de acesso que recebeste por e-mail, após a inserção dos dados a guia aparecerá para ser preenchida eletronicamente. 
• Após o preenchimento, salvar a guia e anotar o número. 

Em caso de dúvidas no preenchimento, consulte o manual disponivel "GERAÇÃO DA GUIA DE ITBI"

Para o acompanhamento da guia de ITBI:

Clicar em Consulta guia ITBI – Verificar o número da guia se estiver “deferido”, entrar na guia e imprimir o boleto para pagamento. 
Se estiver escrito “pendente”, verificar na OBS. da guia a pendência – entrar na guia e cumprir o solicitado. 
Se estiver escrito “cancelada”, verificar o motivo do cancelamento e fazer nova guia da forma solicitada. 
OBS: guias tem prazos de até 5 dias para serem deferidas, porém geralmente são avaliadas em menos tempo, conferir sempre um dia depois se já há parecer. 

Anexos solicitados: Contrato de compra e venda assinado e autenticado pelo cartório, contrato de financiamento assinado por todas as partes, matrícula do imóvel, em caso de arrematação, anexar o auto ou carta de arrematação do imóvel, em caso de integralização anexar o contrato social da empresa. 

Correção de guias: Caso de guia errada não ter sido pago ainda, faz-se nova guia corrigindo a anterior colocando na Obs: da guia “cancelar guia anterior (nº guia)”. Para guia que já foi paga, precisa fazer guia nova retificando a anterior, colocar na Obs: “retificativa da guia anterior (nº guia)”. 

Erros frequentes nas guias: 
Os erros geralmente estão na parte dos anexos ou nas partes da guia: 

Para fazer o anexo de forma correta: clicar no anexo – escolher o tipo do arquivo – escolher o arquivo em seu computador – clicar no botão “submeter” – esperar dar “concluído” – após clicar em “anexar”. 
Para fazer as partes da guia: incluir o CPF do vendedor (este será o “transmitente”) se houver mais de um, incluir o CPF de cada respectivo “transmitente” e a porcentagem que está sendo transmitida por cada um. 
Incluir o CPF do comprador (este será o “comprador responsável”) se houver mais de um, incluir o CPF para os demais compradores e sua porcentagem (tipo será comprador). 
 

Dúvidas Recorrentes: 

• Alíquota de ITBI:
• Financiado pelo FGTS (usar valor do FGTS) = 0,5% 
• Financiamento pelo SFH (Sistema de Financiamento Habitacional) = 0,5% 
• Para demais casos a alíquota será de 2%. 
• Para ter direito da alíquota de 0,5%, será solicitado o anexo do contrato de Financiamento com o banco assinado por todas as partes. 
• ITCD: imposto para fins de inventário (quando há falecimento do proprietário) calculado pelo setor responsável da Secretaria da Fazenda do Estado - SEFAZ/RS. 
• ITBI área Rural: se o imóvel não possuir inscrição municipal e estiver em área rural, deverá ser feita a averbação da matrícula no cadastro técnico. 
• Nome comprador errado: fazer guia nova e pagar novamente, depois de pago, pedir restituição do valor pago no setor de protocolo. Para acrescentar um comprador somente fazer guia retificativa e pagar a taxa de expediente. 
• Metragem: Para eventuais diferenças de área dos imóveis entre a matrícula X prefeitura, ligar para o setor de cadastro técnico 2200-0272 ou final 0273. E-mail para eventuais dúvidas do cadastro técnico: cadastro.geral@saoleopoldo.rs.gov.br. 
• Para alteração de área no cadastro da Prefeitura enviar e-mail (habitese.sl@gmail.com), para o setor do Habite-se, com dados do proprietário, inscrição municipal e matrícula atualizada. Telefone habite-se: 2200-0285. 
• Demolição: para compra e venda de imóveis que tenham construções que serão destruídas, sendo aproveitado somente o terreno, deverá ser solicitada a demolição do mesmo no setor de cadastro técnico da prefeitura. Caso contrário o imóvel será avaliado conforme consta no local. 
• Consórcio: para compras de imóveis de consórcios, deverá ser anexado o contrato de consórcio do banco e a guia será avaliada como “compra e venda”. 
• Distribuição de valores errada: para guias feitas com a distribuição de valores errada, fazer nova guia (retificativa), incluindo a distribuição correta no campo “obs” e abrir um protocolo pedindo a restituição de valores pagos no protocolo. 
• Atualização de cadastro (nome contribuinte): cadastro é atualizado de acordo com a Receita Federal, para isto precisamos do documento (CPF + Data de nascimento) para confirmação do nome no site da RF. 
• Para demais dúvidas, encaminhar e-mail para o setor de ITBI. 

Guias de Integralização de Capital:

• Preencher a guia com o valor que está integralizado no capital da empresa de acordo com o contrato social (anexar o mesmo na guia). 
• Dois (2) anos para ser analisado os rendimentos da empresa, se for analisado que mais de 50% da receita operacional decorrer de transações imobiliárias, locações, ou arrendamento mercantil, será cobrado o valor de ITBI. 
• Valor excedente de capital declarado pelo contribuinte será tributado como compra e venda (Decisão de STF de 12 de agosto de 2020). 
• A decisão do STF se deu pelo motivo de que muitas pessoas faziam a integralização dos imóveis e não calculavam o ganho de capital no IR que existe a cada ano. 

Parcelamentos:

• Conforme Lei Municipal 9354/2021, o contribuinte ou responsável tributário que efetuou transação imobiliárias anteriormente à vigência da mencionada lei, ou seja, antes de 17 de maio de 2021, poderá ser efetuado parcelamento de ITBI em até seis parcelas iguais e sucessivas, sendo que o valor mínimo de parcela, considerando o exercício 2022, é de R$ 94,60 e o valor mínimo para parcelar em 6 vezes seria o de R$ 567,60. 

• As parcelas serão acrescidas com juros de 0,5% ao mês. Caso o contribuinte opte por quitar o parcelamento antecipadamente, serão reduzidos os juros previstos nas parcelas. 
  Somente após a quitação de todas as parcelas será possível emitir a Certidão Negativa de Débitos do ITBI para a lavratura da escritura pública no Registro de Imóveis. 
  Caso ocorram atrasos de mais de 30 dias no pagamento das parcelas, o parcelamento será anulado voltando ao valor original, ou em caso de erro no valor original calculado na guia de ITBI, tendo a atualização do valor.

Contestação de Avaliação:

• Para contestação de avaliação, enviar um e-mail se for o caso de (contratos antigos que não foram anexados na guia, matrícula, ou qualquer dúvida que tiver a respeito da avaliação). 
• Para contestação de avaliação por não concordar com o valor de avaliação feito pelo fiscal, fazer a abertura de protocolo de Contestação de Avaliação no setor de protocolos na Prefeitura de São Leopoldo. 

Avaliação de Protocolos:

• Fazer a abertura do protocolo no setor de protocolo na prefeitura de São Leopoldo. 
• E-mail protocolo: protocolo.geral@saoleopoldo.rs.gov.br Telefone: 2200-0210 
• Protocolos estão com prazos indeterminados conforme decreto de calamidade pública 9598/20 – Art. 11, § 9, devido à pandemia do Covid-19.  
• Os mesmos serão analisados conforme a demanda. 
• Para protocolos de restituição, o valor poderá demorar em torno de 2 a 3 meses, pois o valor precisa ser incluído no orçamento da Prefeitura. 

Documentos necessários para Pedidos de Contestação de Avaliação: 

• Anexar 3 pareceres de imobiliárias ou agentes que sejam credenciados com a prefeitura de São Leopoldo; 
• Ou anexar um laudo técnico de um Engenheiro (com número de registro); 
• Anexar a guia de ITBI feita. 

Documentos para Pedidos de Isenção:

Sob a Lei Municipal 7823/2012 (Casa Verde e Amarela) 

• Guia ITBI feita; 
• Três (3) últimos contra cheques; 
• Parte da frente da carteira de trabalho (foto e dados pessoais) e de onde consta o respectivo trabalho; 
• Contrato do Imóvel; 
• Documento (RG, CPF) do proprietário. 
• A análise dos pedidos de isenção para empreendimentos habitacionais são efetuadas pela Secretaria Municipal de Habitação. Para averiguar se o seu imóvel possui direito à isenção, solicitamos que entre em contato com o setor de Habitação. (fone: 2200-0347) 

Documentos para Pedidos  de Restituição ou Repetição de Indébito:

Documentos que precisam estar em anexo no protocolo em caso de não consolidação do processo de compra e venda, mas que a guia ITBI foi paga pelo contribuinte: 

• Preencher o requerimento de repetição de indébito; 
• Cópia legível da guia e do comprovante de pagamento da guia ITBI; 
• Documento de identidade do comprador; 
• Certidão do cartório de registro de imóveis constando a não lavratura da escritura; 
• Declaração de não consolidação da transação emitida pelo promitente vendedor com assinatura do mesmo reconhecido no cartório; 
• Declaração da não efetivação do financiamento emitida pela instituição financeira responsável pelo financiamento do imóvel (em caso de financiamento pelo banco).  
• Dados bancários do requerente. 
• Cópia da matrícula do imóvel com data posterior ao pagamento da guia. 

Em caso de pagamento em duplicidade: 

• Preencher o requerimento de repetição de indébito 
• Cópia legível de ambas as guias e de ambos os comprovantes de pagamento da guia ITBI; 
• Documento de identidade do comprador; 
• Dados bancários do requerente