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CONTATO COM O DEPARTAMENTO DE ITBI

• TELEFONE: 2200-0475 - Opção 2         
• E-MAIL: itbi@saoleopoldo.rs.gov.br  

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos)
Tem como fato gerador a transmissão, por ato oneroso, de bens imóveis, excluindo-se a sucessão (causa mortis).

Em termos de legislação ordinária, o ITBI, sendo da competência dos Municípios, tem legislação própria para cada um deles, O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos - ITBI, é previsto na Constituição Federal/1988, no artigo 156, inciso II, no Código Tributário Nacional - CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966) em seus artigos 35 a 42 e no Códito Tributário Municipal - CTM (Lei 5047/2001) em seus artigos 81 a 92. A alíquota é de 0,5% para o SFH e de 2% para o valor restante. A base de cálculo é o  valor venal do imóvel.

O quê são considerados bens imóveis para fins de incidência do ITBI? 
Conforme artigo 85 da Lei Municipal 5047/2002: 
I - o solo com sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais, compreendendo as árvores e os frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo;
II - tudo quanto o homem incorporar permanentemente ao solo, como as construções e a semente lançada à terra, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano.

Quem é o contribuinte do ITBI?
Conforme artigo 86 da Lei Municipal 5047/2001:
I - nas cessões de direito, o cedente;
II - na permuta, cada um dos permutantes em relação ao imóvel ou ao direito adquirido;
III - nas demais transmissões, o adquirente do imóvel ou do direito transmitido.

Como é calculado o ITBI? 
O ITBI (Imposto de transmissão de Bens e Imóveis) é calculado com base no valor de mercado do imóvel transacionado multiplicado pela alíquota de incidência correspondente, podendo ser não-incidente o imposto caso enquadre no fato gerador de não-incidência.
Em São Leopoldo este imposto esta legalmente amparado pela Lei Municipal 5047/2001, entre os artigos 81 a 92-a.

Qual a base de cálculo?  
É o valor venal do imóvel (considera-se valor venal para esse imposto o valor de mercado desse imóvel ou seja o valor que poderia ser comercializado em uma livre negociação em condições normais de mercado)
Fundamentação:  art. 87 da Lei Municipal 5047/2001.

Como é realizada a pesquisa do valor de mercado? 
Através de pesquisas em sites de imóveis ofertados;

• De guias anteriormente transacionadas no próprio empreendimento;
• Valor de metro quadrado da região;
• Método comparativo de mercado.
• Banco de dados.

Fundamentação: art.89 da Lei Municipal 5047/2001.

Quando o ITBI é incidente?
Quando o fato gerador enquadrar nas hipóteses do art. 81 da Lei Municipal 5047/2001.

Quando o ITBI é não-incidente? 
Quando o fato gerador enquadrar nas hipóteses do art. 82 da Lei Municipal 5047/2001.

Qual a alíquota do ITBI no Município? 

• A alíquota é 0,5% nos casos da parte do valor ser financiada pelo SFH (sistema financeiro de habitação) pelo uso do FGTS e subsidio de governo;
• Alíquota de 2% nos demais casos.

Fundamentação: art. 91 da Lei Municipal 5047/2001.

COMO GERAR A GUIA DE ITBI?
Para fazer você mesmo a guia do ITBI, precisará de inscrição e chave de acesso (mesmo cadastro de IPTU e ISSQN). 

Para solicitar o cadastro (caso ainda não possua)

• Mandar e-mail para servicos@saoleopoldo.rs.gov.br pedindo chave de acesso para fazer guia de ITBI. 
• Anexar documento com foto (RG ou CNH) e comprovante de residência atualizado (não precisa ser do imóvel que esta comprando). 
• OBS: Qualquer pessoa pode fazer o cadastro, não sendo necessário que seja o respectivo comprador; 
• Chave de acesso pode ser usada para demais casos subsequentes. 

Após fazer o cadastro, entrar no site da prefeitura de São Leopoldo, na página do ITBI: 

Local para preenchimento e geração da Guia

• Acessar diretamente esse Link ou, pelo site da Prefeitura de São Leopoldo (www.saoleopoldo.rs.gov.br) – Serviços> serviços cidadão> Finanças e certificações> ITBI> Guia ITBI: Entrar no Guia IBTI, colocar a chave de acesso que recebeste por e-mail, após a inserção dos dados a guia aparecerá para ser preenchida eletronicamente. 
• Após o preenchimento, salvar a guia e anotar o número. 

Em caso de dúvidas no preenchimento, consulte o manual disponivel "GERAÇÃO DA GUIA DE ITBI"

Para o acompanhamento da guia de ITBI

• Clicar em Consulta guia ITBI – Verificar o número da guia se estiver “deferido”, entrar na guia e imprimir o boleto para pagamento. 
• Se estiver escrito “pendente”, verificar na OBS. da guia a pendência – entrar na guia e cumprir o solicitado. 
• Se estiver escrito “cancelada”, verificar o motivo do cancelamento e fazer nova guia da forma solicitada. 

OBS: guias tem prazos de até 5 dias para serem deferidas, porém geralmente são avaliadas em menos tempo, conferir sempre um dia depois se já há parecer. 

ANEXOS SOLICITADOS: Contrato de compra e venda assinado e autenticado pelo cartório, contrato de financiamento assinado por todas as partes, matrícula do imóvel, em caso de arrematação, anexar o auto ou carta de arrematação do imóvel, em caso de integralização anexar o contrato social da empresa. 

CORREÇÃO DE GUIAS: Caso de guia errada não ter sido pago ainda, faz-se nova guia corrigindo a anterior colocando na Obs: da guia “cancelar guia anterior (nº guia)”. Para guia que já foi paga, precisa fazer guia nova retificando a anterior, colocar na Obs: “retificativa da guia anterior (nº guia)”. 

ERROS FREQUENTES NAS GUIAS: 
Os erros geralmente estão na parte dos anexos ou nas partes da guia: 

• Para fazer o anexo de forma correta: clicar no anexo – escolher o tipo do arquivo – escolher o arquivo em seu computador – clicar no botão “submeter” – esperar dar “concluído” – após clicar em “anexar”. 
• Para fazer as partes da guia: incluir o CPF do vendedor (este será o “transmitente”) se houver mais de um, incluir o CPF de cada respectivo “transmitente” e a porcentagem que está sendo transmitida por cada um. 
• Incluir o CPF do comprador (este será o “comprador responsável”) se houver mais de um, incluir o CPF para os demais compradores e sua porcentagem (tipo será comprador). 

DÚVIDAS RECORRENTES: 

• Alíquota de ITBI:
  Financiado pelo FGTS (usar valor do FGTS) = 0,5% 
  Financiamento pelo SFH (Sistema de Financiamento Habitacional) = 0,5% 
  Para demais casos a alíquota será de 2%. 
  Para ter direito da alíquota de 0,5%, será solicitado o anexo do contrato de Financiamento com o banco assinado por todas as partes. 
• ITCD: imposto para fins de inventário (quando há falecimento do proprietário) calculado pelo setor responsável da  Secretaria da Fazenda do Estado - SEFAZ/RS. 
• ITBI área Rural: se o imóvel não possuir inscrição municipal e estiver em área rural, deverá ser feita a averbação da matrícula no cadastro técnico. 
• Nome comprador errado: fazer guia nova e pagar novamente, depois de pago, pedir restituição do valor pago no setor de protocolo. Para acrescentar um comprador somente fazer guia retificativa e pagar a taxa de expediente. 
• Metragem: Para eventuais diferenças de área dos imóveis entre a matrícula X prefeitura, ligar para o setor de cadastro técnico 2200-0272 ou final 0273. E-mail para eventuais dúvidas do cadastro técnico: cadastro.geral@saoleopoldo.rs.gov.br.  
  Para alteração de área no cadastro da Prefeitura enviar e-mail (habitese.sl@gmail.com), para o setor do Habite-se, com dados do proprietário, inscrição municipal e matrícula atualizada. Telefone habite-se: 2200-0285. 
• Demolição: para compra e venda de imóveis que tenham construções que serão destruídas, sendo aproveitado somente o terreno, deverá ser solicitada a demolição do mesmo no setor de cadastro técnico da prefeitura. Caso contrário o imóvel será avaliado conforme consta no local. 
• Consórcio: para compras de imóveis de consórcios, deverá ser anexado o contrato de consórcio do banco e a guia será avaliada como “compra e venda”. 
• Distribuição de valores errada: para guias feitas com a distribuição de valores errada, fazer nova guia (retificativa), incluindo a distribuição correta no campo “obs” e abrir um protocolo pedindo a restituição de valores pagos no protocolo. 
• Atualização de cadastro (nome contribuinte): cadastro é atualizado de acordo com a Receita Federal, para isto precisamos do documento (CPF + Data de nascimento) para confirmação do nome no site da RF. 

Para demais dúvidas, encaminhar e-mail para o setor de ITBI. 

GUIAS DE INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL:
Preencher a guia com o valor que está integralizado no capital da empresa de acordo com o contrato social (anexar o mesmo na guia). 
2 anos para ser analisado os rendimentos da empresa, se for analisado que mais de 50% da receita operacional decorrer de transações imobiliárias, locações, ou arrendamento mercantil, será cobrado o valor de ITBI. 
Valor excedente de capital declarado pelo contribuinte será tributado como compra e venda (Decisão de STF de 12 de agosto de 2020). 
A decisão do STF se deu pelo motivo de que muitas pessoas faziam a integralização dos imóveis e não calculavam o ganho de capital no IR que existe a cada ano. 

PARCELAMENTOS:
Conforme Lei Municipal 9354/2021, o contribuinte ou responsável tributário que efetuou transação imobiliárias anteriormente à vigência da mencionada lei, ou seja, antes de 17 de maio de 2021, poderá ser efetuado parcelamento de ITBI em até seis parcelas iguais e sucessivas, sendo que o valor mínimo de parcela, considerando o exercício 2022, é de R$ 94,60 e o valor mínimo para parcelar em 6 vezes seria o de R$ 567,60. 
As parcelas serão acrescidas com juros de 0,5% ao mês. Caso o contribuinte opte por quitar o parcelamento antecipadamente, serão reduzidos os juros previstos nas parcelas. 
Somente após a quitação de todas as parcelas será possível emitir a Certidão Negativa de Débitos do ITBI para a lavratura da escritura pública no Registro de Imóveis. 
Caso ocorram atrasos de mais de 30 dias no pagamento das parcelas, o parcelamento será anulado voltando ao valor original, ou em caso de erro no valor original calculado na guia de ITBI, tendo a atualização do valor.

CONTESTAÇÃO DE AVALIAÇÃO:
Para contestação de avaliação, enviar um e-mail se for o caso de (contratos antigos que não foram anexados na guia, matrícula, ou qualquer dúvida que tiver a respeito da avaliação). 
Para contestação de avaliação por não concordar com o valor de avaliação feito pelo fiscal, fazer a abertura de protocolo de Contestação de Avaliação no setor de protocolos na Prefeitura de São Leopoldo. 

AVALIAÇÃO DE PROTOCOLOS:
Fazer a abertura do protocolo no setor de protocolo na prefeitura de São Leopoldo. 
E-mail protocolo: protocolo.geral@saoleopoldo.rs.gov.br Telefone: 2200-0210 
Protocolos estão com prazos indeterminados conforme decreto de calamidade pública 9598/20 – Art. 11, § 9, devido à pandemia do Covid-19.  
Os mesmos serão analisados conforme a demanda. 
Para protocolos de restituição, o valor poderá demorar em torno de 2 a 3 meses, pois o valor precisa ser incluído no orçamento da Prefeitura. 

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA PEDIDOS DE CONTESTAÇÃO DE AVALIAÇÃO: 

• Anexar 3 pareceres de imobiliárias ou agentes que sejam credenciados com a prefeitura de São Leopoldo; 
• Ou anexar um laudo técnico de um Engenheiro (com número de registro); 
• Anexar a guia de ITBI feita. 

DOCUMENTOS PARA PEDIDOS DE ISENÇÃO:
Sob a Lei Municipal 7823/2012 (Casa Verde e Amarela) 

• Guia ITBI feita; 
• 03 (três) últimos contra cheques; 
• Parte da frente da carteira de trabalho (foto e dados pessoais) e de onde consta o respectivo trabalho; 
• Contrato do Imóvel; 
• Documento (RG, CPF) do proprietário. 

A análise dos pedidos de isenção para empreendimentos habitacionais são efetuadas pela Secretaria Municipal de Habitação. Para averiguar se o seu imóvel possui direito à isenção, solicitamos que entre em contato com o setor de Habitação. (fone: 2200-0347) 

DOCUMENTOS PARA PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO OU REPETIÇÃO DE INDÉBITO:
Documentos que precisam estar em anexo no protocolo em caso de não consolidação do processo de compra e venda, mas que a guia ITBI foi paga pelo contribuinte: 

1. Preencher o requerimento de repetição de indébito; 
2. Cópia legível da guia e do comprovante de pagamento da guia ITBI; 
3. Documento de identidade do comprador; 
4. Certidão do cartório de registro de imóveis constando a não lavratura da escritura; 
5. Declaração de não consolidação da transação emitida pelo promitente vendedor com assinatura do mesmo reconhecido no cartório; 
6. Declaração da não efetivação do financiamento emitida pela instituição financeira responsável pelo financiamento do imóvel (em caso de financiamento pelo banco).  
7. Dados bancários do requerente. 
8. Cópia da matrícula do imóvel com data posterior ao pagamento da guia. 

Em caso de pagamento em duplicidade: 

1. Preencher o requerimento de repetição de indébito 
2. Cópia legível de ambas as guias e de ambos os comprovantes de pagamento da guia ITBI; 
3. Documento de identidade do comprador; 
4. Dados bancários do requerente